Immobilienfinanzierung zwischen Krise und Kurskorrektur – Michael Weitersberger, RBI im Gespräch

Business Circle: Sehr geehrter Herr Mag. Weitersberger, eingangs etwas Persönliches: Sie sind Director Real Estate Finance bei der RBI. Möchten Sie kurz Ihren Weg skizzieren, der Sie dorthin geführt hat?

Michael Weitersberger: Zuerst vielen Dank an den Real Estate Circle, das ich ein Teil der Veranstaltung sein darf und auch für das kontinuierliche Bemühen um relevanten und spannenden Content für die Immobilienwirtschaft! Der Weg ist das Ziel und so sehr ich mich über das bisher mit meinem großartigen Team Umgesetzte freue, so sehr freue ich mich auch auf die zahlreichen spannenden Aufgaben, die vor uns liegen!

BC: Die Zinspolitik hat sich seit 2022 (Einmarsch Russlands in die Ukraine) drastisch verändert. Wo sehen Sie aktuell die größten Herausforderungen für Immobilienfinanzierungen?

Weitersberger: Der Preis des Kapitals, die Herstellungskosten und die geopolitischen Rahmenbedingungen sind schon immer die zentralen Einflussfaktoren für Immobilieninvestments, zumindest das ist eine Konstante! Nach dem starken Anstieg der Zinsen in den Jahren 2022 und 2023 kommt die Refinanzierungsbasis als auch die Margen wieder auf ein nachhaltiges Niveau zurück und auch der Ausblick zumindest kurz- bis mittelfristig scheint zumindest, was das Zinsniveau betrifft, berechenbar um die 2% (5 Jahres Swap). Für alle die schon länger dabei sind, 2008 war der 5 Jahrs SWAP deutlich über 4% p.a.! Damit sind die aktuellen Herausforderungen aus meiner Sicht weniger das Zinsniveau als vielmehr die Unsicherheit über die grundsätzliche Investmententscheidung „Immobilie“. Aus Finanzierungssicht nutzen viele Marktteilnehmer die Konsolidierung des Marktes gut und wir sehen eine wieder steigende Nachfrage nach Immobilienprojektfinanzierungen, auch verstärkt im Segment Wohnbau.

BC: Inwieweit beeinflussen staatliche Regularien wie Basel IV und strengere Eigenkapitalvorschriften die Konditionenfindung konkret? Welche Spielräume bleiben Banken und Investoren überhaupt noch?

Weitersberger: Spielraume gibt es immer, sie werden naturgemäß durch Regulierung direkt und indirekt beeinflusst und in der Regel kleiner. Insbesondere im Immobilienfinanzierungsgeschäft, wo naturgemäß die Kapitalbindung hoch ist, sind Änderungen in Eigenkapitalvorschriften meistens direkt spürbar. In der RBI war und ist das Projektfinanzierungsgeschäft ein bedeutender Geschäftszweig und wir schaffen es im Rahmen der zahlreichen regulatorischen Vorgaben durch maßgeschneiderte Finanzierungen Lösungen für unsere Kunden zu finden.

BC: ESG-Vorgaben beeinflussen zunehmend Finanzierungskonditionen. Wie gehen Banken hier heute vor? Kann die ESG Due-Diligence als Hebel für günstigere Konditionen genutzt werden?

Weitersberger: ESG wurde vom Hype zu einem soliden Businessmodel, dass nun leider durch die geopolitischen Verwerfungen etwas in den Hintergrund gedrängt wurde. Am Ende führt wohl kein Weg an einer intelligent und möglichst ressourcenschonend geplanten Immobilie vorbei, und es wird nicht nur, aber auch, an den Banken liegen, wie sehr der Trend zu einem Standard wird. Wir versuchen durch Incentivierung möglichst grüne und soziale Immobilien zu Priorisieren, das gelingt nicht immer, aber wir konnten bereits einige nachhaltige Entwicklungen mitgestalten.

BC: Alternative Finanzierungsmodelle gewinnen an Marktanteil. Wie verändert das die Rolle der Banken – und wo sehen Sie Wettbewerbsvorteile für klassischen Kreditinstitute?

Weitersberger: Alternative Finanzierungsmodelle sind gerade bei der kapitalintensiven Immobilienbranche schon viele Jahre im Einsatz. Was uns aber auch wieder die letzten drei Jahre gezeigt haben, es gibt keinen Ersatz für eine nachhaltige Eigenkapitalausstattung von Investoren und Finanzierer, weshalb zumindest aus meiner Sicht, die alternativen Finanzierungsmodelle (die in der Regel eigenkapitalnahe sind) nur so lange gut funktionieren, solange der Markt überdurchschnittlich hohe Renditen erwartet. Damit werden viele (nicht alle) Formen der alternativen Finanzierung sehr abhängig vom Zyklus, in dem wir uns gerade befinden. Das unterscheidet sie sehr stark von der klassischen Bankfinanzierung!

Im Office-Bereich ist die geopolitische Unsicherheit am deutlichsten zu spüren

BC: Sehen Sie aktuell bestimmte Assetklassen – etwa Büro, Wohnen oder Logistik – die im aktuelle Finanzierungsumfeld besonders krisenresistent oder attraktiv sind?

Weitersberger: Aktuell sehen wir viel Aktivität im Wohnbau, in allen Immobilien die im Zusammenhang mit „AI“ relevant sind und auch durchaus die eine oder andere Konvertierung zu serviced Appartements. Im Hotelbereich sehen wir eine Stabilisierung (nach den teilweisen Rekorden in den Preisen in 2023 und 2024) mit dem einen oder anderen Potential für Neuprojekte. Office bleibt selektiv interessant, wobei hier klar die geopolitische Unsicherheit am deutlichsten zu spüren ist.  

BC: Abschließend: wir gehen jetzt schon recht lange ein Stück gemeinsamen Weges, was ist für Sie das Besondere am Real Estate Circle?

Weitersberger: Programmvielfalt, Kontinuität und den Mut auch in den für die Immobilienbranche schwächeren/schwierigeren Jahren dranzubleiben und weiter zu machen!

BC: Sehr geehrter Herr Weitersberger, wir danken Ihnen für dieses informative Gespräch und freuen uns, Sie wieder bei Real Estate Circle zu begrüßen!

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