Business Circle: Sehr geehrter Herr Diesing, Sie begleiten mit VICTORIAPARTNERS institutionelle Investoren durch komplexe Kapitalmarktphasen. Wie würden Sie den Status quo der Immobilienfinanzierung 2025 in einem Satz beschreiben?

Marco Diesing: Die Unsicherheiten und Veränderungen an den Finanzmärkten haben den Risikoappetit der Banken erheblich beeinflusst, daher benötigen Immobilienprojekte – im Gegensatz zur klassischen Bankfinanzierung - immer öfter alternative Finanzierungsformen.

BC: Private Debt gewinnt im aktuellen Marktumfeld an Bedeutung. Welche Rolle spielt diese Finanzierungsform derzeit bei Immobilienprojekten?

Diesing: Neben Eigenkapital und Bankfinanzierung ist Private Debt als dritte Finanzierungsquelle mittlerweile etabliert. Durch die Veränderungen der Zins- & Marktparameter, hat sich die Risiko-Aversion von Banken und damit auch die Parameter bei Finanzierungen (LTV und LTC) grundlegend verändert. Daher sind Immobilien-Projekte ohne Ergänzung durch direkte Finanzierungspartner oder institutionelle Debt Fonds aktuell schwer realisierbar.

Verschiedene Erwartungen von Private Equity Investoren und klassischen Finanzierungspartnern

BC: Wie unterscheiden sich die Anforderungen und Erwartungen von Private-Equity-Investoren im Vergleich zu traditionellen Finanzierungspartnern? Wo liegen die Chancen und Risiken?

Diesing: Professionelle Private Equity Investoren haben andere Anforderungen und Erwartungen an Projekte als klassische Finanzierungspartner. Einerseits können sie durch den Fokus auf das eigene Risiko- & Ertragsprofil ein maßgeschneiderter Partner sein. Andererseits haben sie hohe Kapitalkosten und oft auch restriktivere Rahmenbedingungen bei Verzögerungen oder Ausfällen. Im Gegensatz zum reinen Finanzierungspartner, wird hier bei Verzögerungen im Finanzplan beispielsweise seltener die Umschuldung oder Verlängerung von Laufzeiten genutzt, sondern tendenziell rascher eine Verwertung des Projekts bevorzugt.

BC: ESG-Kriterien sind mittlerweile ein zentraler Bestandteil von Due-Diligence-Prozessen. Welche Herausforderungen und Chancen ergeben sich durch die Integration von ESG-Kriterien in Finanzierungsentscheidungen?

Diesing: Grundsätzlich müssen wir vorgegebene und selbstgewählte Nachhaltigkeitskriterien unterscheiden. Manches wird durch Regulatorien oder Aufsichtsbehörden vorgegeben, andere Kriterien sind für Investoren oder Stakeholder des finanzierenden Partners wichtige Voraussetzungen. Aktuell kann man aber einen leichten Rückgang in der Bedeutung der ESG-Kriterien beobachten, welche durch die aktuellen Unsicherheiten verursacht sind. So hat beispielsweise der Aufbau der Verteidigungsfähigkeit in Europa Rüstungsaktien wieder salonfähig gemacht. Zusammenfassend kann man von einer gesunden Neu-Ausrichtung und Adjustierung des Bisherigen sprechen.

BC: Sie sind in der DACH-Region & NORDICS tätig. Welche Unterschiede beobachten Sie in Bezug auf Immobilienfinanzierungen und Investorenverhalten?

Diesing: Wir beobachten sowohl in Österreich, Deutschland und der Schweiz, als auch in den nordischen Staaten ähnliche Herausforderungen. Die Gründe sind evident, denn einerseits machen die Unsicherheiten an den internationalen Finanzmärkten an Landesgrenzen nicht halt und andererseits agieren professionelle Investoren schon längst überregional. Einzig beim Thema der „dritten Finanzierungsquellen“ beobachten wir in den Nordics einen Aufholeffekt, denn diese Märkte öffnen sich erst seit Kurzem den Themen Private Debt und Private Equity im Real Estate Segment.

BC: Abschließend: Letztes Jahr durften wir Sie zum ersten Mal auf dem Real Estate Circle begrüßen. Schön, dass Sie wieder mit dabei sind! Möchten Sie Ihren ersten Eindruck dieser Konferenz mit uns teilen?

Diesing: Bei unserer ersten Teilnahme im letzten Jahr waren wir vom hochkarätigen Teilnehmerfeld beeindruckt. Auch der Netzwerk-Charakter dieser Konferenz hat zu spannendem Austausch und wertvollen neuen Verbindungen geführt. Direkt nach dem letzten Kongress haben wir eine neuerliche Teilnahme gebucht, denn hier findet sich die Real Estate Community Österreichs zum wertvollen Austausch.

BC: Danke für dieses tolle Feedback! Sehr geehrter Herr Diesing, wir danken Ihnen für dieses Gespräch und freuen uns, Sie und VICTORIAPARTNERS wieder beim Real Estate Circle zu begrüßen!

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