Visionen & Strategien der Branchen-Leader im Immobilienmarkt. Michael Ehlmaier, EHL im Gespräch

Business Circle: Sie sind seit über drei Jahrzehnten am österreichischen Immobilienmarkt tätig. Was waren die größten Veränderungen der letzten 10 Jahre und welche kamen am überraschendsten?

Michael Ehlmaier: Die größte strukturelle Verschiebung war zweifellos die Zinswende 2022. Wir hatten fast 15 Jahre lang ein Umfeld historisch niedriger Zinsen, das die gesamte Assetklasse Immobilie in eine Art Ausnahmezustand versetzt hat. Preise stiegen, Nachfrage blieb robust, Projekte wurden fast automatisch finanziert. Als dann die Europäische Zentralbank in kürzester Zeit die Leitzinsen massiv anhob, traf das viele Marktteilnehmer unvorbereitet – Projektentwickler, aber auch Käufer, die auf variable Finanzierungen gesetzt hatten.
Was mich persönlich am meisten überrascht hat? Die Geschwindigkeit. Märkte können sich korrigieren – das weiß jeder, der länger dabei ist. Aber dass sich Stimmung, Transaktionsvolumen und Bewertungen innerhalb von 18 Monaten so dramatisch verändern können, das hat selbst erfahrene Kollegen auf dem falschen Fuß erwischt. Gleichzeitig haben wir in dieser Phase sehr klar gesehen, wer solide aufgestellt ist und wer auf Sand gebaut hat.

BC: Während der Corona-Zeit gab es einen starken Trend zu Homeoffice und Remote Work. Ist das heute bei Büroimmobilien noch spürbar?

Ehlmaier: Ja, aber differenzierter als viele damals erwartet haben. Das „Büro ist tot"-Narrativ der Pandemiejahre hat sich nicht bewahrheitet. Was wir jedoch eindeutig sehen: Unternehmen denken bei Büroflächen heute viel strategischer. Es geht nicht mehr um Quadratmeter pro Mitarbeiter, sondern um Qualität, Flexibilität und – ich nenne es gerne – den Magnetfaktor. Das Büro muss einen Grund bieten, warum Menschen kommen wollen. Kollaboration, Unternehmenskultur, Begegnung.
Die Konsequenz für den Markt ist eine klare Spreizung: Moderne, gut ausgestattete Büroflächen in guten Lagen sind weiterhin sehr gefragt. Veraltete Substanz an peripheren Standorten hingegen steht vor echten Herausforderungen.

BC: Nur was man messen kann, kann man auch steuern: Welche Kennzahlen sind im Immobilienbereich als Steuerungsinstrumente geeignet?

Ehlmaier: Das stimmt, aber ich ergänze gerne: Nicht alles, was sich messen lässt, lohnt auch gemessen zu werden. Im operativen Bereich schaue ich auf Leerstandsquoten, Mietausfallquoten und die durchschnittliche Vermarktungsdauer – die sagen mir sehr schnell, wo der Schuh drückt. Im Transaktionsgeschäft sind Angebotspreise im Verhältnis zu erzielten Kaufpreisen aufschlussreich; diese Spreads verändern sich im Zyklus.
Strategisch wichtig ist für mich die Nettoanfangsrendite im Vergleich zu alternativen Investments, also zur risikolosen Rendite von Staatsanleihen. Wenn dieser Spread sich komprimiert, sollte man als Investor sehr genau überlegen. Und auf der Betriebsseite werden ESG-Kennzahlen – Energieausweis, CO₂-Intensität, Zertifizierungsquote – immer stärker zu echten Steuerungsinstrumenten, weil sie direkten Einfluss auf Mietbarkeit und Finanzierbarkeit haben.

BC: Wie gelingt es Unternehmenslenkern, Innovation voranzutreiben, ohne dabei die Stabilität des Geschäfts zu gefährden, gerade in einem stark fremdfinanzierten Markt?

Ehlmaier: Risikobudgets trennen. Das Kerngeschäft muss stabil und weitgehend risikoarm laufen. Innovation darf nicht aus der Substanz finanziert werden, sondern aus einem definierten Experimentierbudget, das man auch verlieren könnte, ohne das Unternehmen zu gefährden.
In der Immobilienwirtschaft kommt hinzu, dass Innovation oft gar nicht so radikal sein muss. Manchmal ist es die bessere Datenaufbereitung für Kunden, ein neues Bewertungsmodell, eine veränderte Beratungsstruktur. Das klingt unspektakulär – aber in einem konservativen Markt kann relativer Vorsprung durch inkrementelle Verbesserung enorm wirken. Was ich für gefährlich halte: Innovation aus Marketingmotiven zu betreiben, ohne echten Nutzen zu erzeugen. Das kostet Geld und Glaubwürdigkeit.

KI als fleißigen Junior-Analysten begreifen

BC: „Computer sagt ja": Wie umgeht man die Gefahr, KI-Outputs ungeprüft zu übernehmen? Und wo sehen Sie die größten Chancen und Risiken beim Einsatz von KI in der Immobilienwirtschaft?

Ehlmaier: Indem man KI als sehr fleißigen Junior-Analysten begreift, nicht als einzige und letzte Entscheidungsinstanz. Dieser Assistent kann in Sekunden große Datenmengen strukturieren, Texte vordichten, Vergleiche anstellen. Aber er kennt weder den lokalen Lagecharakter einer Straße in der Josefstadt noch die Geschichte einer Eigentümergemeinschaft. Dieses Kontextwissen, das sich über Jahre aufbaut, ist nicht replizierbar – zumindest nicht heute.
Die größte Chance sehe ich in der Automatisierung repetitiver Prozesse: Exposé-Erstellung, Marktreportings, erste Entwürfe für Miet- oder Kaufverträge. Enormes Effizienzpotenzial. Das Risiko liegt darin, dass schlechte Eingaben schlechte Ausgaben produzieren und, dass sich Fehler mit KI-Geschwindigkeit verbreiten. Wer ein fehlerhaftes Marktgutachten mit KI erstellt und ungeprüft versendet, multipliziert den Schaden. Kritisches Lesen bleibt deshalb eine Kernkompetenz – vielleicht mehr denn je.

BC: Gibt es so etwas wie „krisensichere" Immobilien oder relativiert sich das in jeder neuen Krise?

Ehlmaier: Krisenresistenz gibt es, aber keine Krisenimmunität. Die Faustregel Lage, Lage, Lage hat über Jahrzehnte gehalten, weil gute Lagen strukturelle Nachfrage erzeugen, die auch in Abschwüngen nicht vollständig wegbricht. Zentrales Wohnen in Großstädten, Gesundheitsimmobilien, Lebensmitteleinzelhandel an frequenzstarken Standorten hat sich in mehreren Krisen besser gehalten als der Marktdurchschnitt.

BC: Welchen Rat würden Sie einer jungen Studentin geben, die in die Immobilienbranche einsteigen möchte?

Ehlmaier: Lernen Sie, Daten zu lesen und gleichzeitig Menschen zuzuhören. Das klingt widersprüchlich, ist es aber nicht. Die Fähigkeit, Marktdaten zu interpretieren, wird durch KI-Tools zwar demokratisiert, aber der Wert liegt künftig im richtigen Urteil, nicht in der Datenbeschaffung. Analytisches Denken bleibt unersetzlich.
Gleichzeitig ist unsere Branche ein People Business geblieben – trotz aller Digitalisierung. Verhandlungsführung, das Gespür für Gesprächspartner, Vertrauen aufbauen: Das lernt man nicht aus einem Lehrbuch. Ich würde jedem empfehlen, früh in echten Projekten mitzuarbeiten, fleißig und integer zu sein, aus Fehlern zu lernen und sich nie entmutigen zu lassen.

BC: Sehr geehrter Herr Mag. Ehlmaier, wir danken Ihnen für dieses Gespräch!

‍