Internationale Immobilienmärkte im Fokus. Hans Volckens von Blacklake im Interview

Business Circle: Sehr geehrter Herr Dr. Volckens, eingangs etwas Persönliches: Sie sind Managing Partner von BLACKLAKE. Möchten Sie und eingangs kurz skizzieren, wie Sie Ihr Weg dorthin geführt hat und warum es für Sie genau der Immobilien-Bereich sein sollte?

Hans Volkert Volckens: Es waren viele Zufälle, die meinen beruflichen Lebensweg bestimmt haben sowie Chancen, die ich ergriffen habe. Als ausgebildeter Steuerrechtler wurde ich gleich am Anfang meiner Karriere mit der Strukturierung von Immobilienanlagen betraut. Ich durfte an der Entwicklung des deutsche Real Estate Trusts mitwirken und erhielt die Chance, mit 38 Jahren die Führung einer sehr großen Fondsgesellschaft zu übernehmen. Mit dieser geriet ich den Strudel der Finanzkrise und lernte Restrukturierungen kennen. Seitdem spezialisiere ich mich auf die Repositionierung von Immobilien und Immobilienunternehmen und unterstütze das Management bei komplexen Entscheidungen.        

BC: Wie stark unterscheiden sich die aktuellen Dynamiken zwischen den großen Immobilien-Märkten, etwa USA, Europa und Asien, und wo sehen Sie die größten strukturellen Verschiebungen?

Volckens: Europa und speziell Deutschland leiden an den geopolitischen Spannungen und Einflüssen. Gerade Deutschland hat nach Jahren der volkswirtschaftlichen Stabilität massive Probleme, das Wirtschaftsmodell der Zukunft zu finden. Soziale Spannungen in der Gesellschaft steigen. Wir müssen anerkennen, dass der Wettbewerb der Welt hart geworden ist und Macht zunehmend die regelbasierte Ordnung ersetzt. Die USA und Asien liefern sich ein Rennen um Energiereserven und Seltene Erden. Der europäische Immobilienmarkt ist abhängig davon, dass Europa eine Antwort auf diese neue Zeit findet und Wohlstand sichert.

BC: Ihr letzter Auftritt bei uns war 2018: Zinswende, restriktivere Kreditvergabe und Bewertungsanpassungen haben den Markt fundamental verändert. Wie hat sich die Logik von Immobilieninvestments im Vergleich zu „vor Corona“ verschoben?

Volckens: Ich habe damals bereits vor zu viel Optimismus in unserer Branche gewarnt. Zinswende, Inflation, volkswirtschaftliche Stagnation und geändertes Nutzungsverhalten haben seitdem der Immobilienwirtschaft hart zugesetzt. Wir müssen neue immobilienwirtschaftliche Antworten finden, um Investoren zu überzeugen. Dafür müssen wir verstehen, wie sich Märkte und Regionen verändern werden, um wirtschaftlich resiliente Investmententscheidungen treffen zu können. Die Branche muss also viel intelligenter und vorausschauender werden.  

BC: Wenn wir Österreich im internationalen Vergleich betrachten: Wo ist der Markt strukturell gut positioniert und wo verliert er an Attraktivität? Und welche Rolle spielt der Umstand, dass sich ein Großteil der wirtschaftlichen Aktivität rund um Wien abspielt?

Volckens: Österreich ist ein wundervolles Land mit vielen Perspektiven für Investoren. Aber im Bereich Büroimmobilien wird man immer besonders nach Wien schauen, da Städte wie Innsbruck, Graz, Linz oder Salzburg deutlich weniger liquide sind.

Enteignungsdebatten sind wenig hilfreich

BC: Wo sehen Sie die größten Risiken in den kommenden Jahren und welche Assetklassen könnten da die größte Resilienz zeigen?

Volckens: Geändertes Nutzungsverhalten trifft Gewerbeimmobilien besonders, Regulierung dagegen stark Wohninvestments. Enteignungsdebatten - wie die in Berlin - sind wenig hilfreich. Neue Chancen sehe ich bei kritischer Infrastruktur, altersgerechtem Wohnen, Defense und Data-Centern.  

BC: Märkte werden unsicherer und damit Entscheidungen schwieriger. Wie gelingt es Management und Aufsichtsräten, dennoch belastbare Investitionsentscheidungen zu treffen?

Volckens: Management muss Risikomanagement und Corporate Development zusammenführen, Chancen und Risiken über die Zeit erkennen und einschätzen und die Immobilie immer von Exit-Zeitpunkt her denken. Wir sind wieder in einer Welt, in der Entscheiden zu Schaden führen kann. Sorgfaltspflichten steigen deshalb rasant. Lust an Kausalketten und Lust, Veränderungen zu denken und zu antizipieren sind ein guter Start, haftungsfrei zu entscheiden.  

BC: Etwas Allgemeiner: ESG-Anforderungen und regulatorische Eingriffe verändern die Spielregeln. Ist Nachhaltigkeit eher ein Werttreiber oder ein Kostenfaktor?

Volckens: In Zeiten teurer Energie ist Nachhaltigkeit („E“) noch wichtiger geworden. Aber das „S“ wandelt sich stark. Verteidigungsindustrie als Mieter war 2018 undenkbar, heute ein gern gesehener Partner. „Social“ und „Security“ lassen sich in Zeiten eines europäischen Krieges besser vereinbaren.  Das „G“ muss ganz neue Bedeutung bekommen, da Entscheiden in Zeiten von Unsicherheit neue materielle und formale Anforderungen an Management und Aufsichtsrat stellt.

BC: Sehr geehrter Herr Dr. Volckens, vielen Dank für dieses offenen Gespräch und Ihre strategischen Einschätzungen zur Neuvermessung des Immobilienmarktes. Wir freuen uns, Sie zum Real Estate Circle zu begrüßen!

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