M&A und Grunderwerbsteuer. Interview mit Dr. Sarah Wared, Wolf Theiss

Business Circle: Sehr geehrte Frau Dr. Wared, eingangs etwas Persönliches: Sie sind Partnerin bei Wolf Theiss und spezialisiert auf M&A, Gesellschafts-, Übernahmerecht & Umgründungen. Skizzieren Sie uns doch bitte kurz, wie Sie ihr Weg dorthin geführt hat und warum es gerade M&A sein sollte?

Sarah Wared: Ich habe bereits zu Beginn meiner Karriere vor allem gesellschaftsrechtliche Mandate und öffentliche Übernahmen betreut. Davor hatte ich Einblicke in verschiedene andere Rechtsgebiete gewonnen, aber mit zunehmender Erfahrung rückten M&A Transaktionen immer stärker in den Mittelpunkt meiner Arbeit. Jede Transaktion ist anders, jede Struktur wirft neue Fragen auf und die Verbindung aus gesellschaftsrechtlicher Tiefe sowie regulatorischer, steuerlicher und wirtschaftlicher Komplexität macht dieses Feld für mich intellektuell besonders reizvoll.

Heute bin ich überwiegend mit grenzüberschreitenden Transaktionen befasst. Da ich in einem internationalen Umfeld aufgewachsen bin und später auch beruflich im Ausland gelebt und gearbeitet habe, ist die Zusammenarbeit mit global tätigen Klienten für mich ein wesentlicher Teil der Faszination. Neben der intellektuellen Herausforderung sind der Austausch mit unterschiedlichen (Rechts )Kulturen und die Dynamik internationaler Projekte zentrale Gründe dafür, dass mir diese Arbeit täglich große Freude bereitet.

BC: „Verschärfung“ klingt zunächst oft nach höheren Kosten. In der Praxis sind die Auswirkungen komplexer. Wo genau verändert sich die Logik von Transaktionen gegenüber der bisherigen Rechtslage?

Wared: Für Käufer und Verkäufer bedeutet die Novelle vor allem, dass die steuerlichen Auswirkungen wesentlich früher in die Transaktionsplanung integriert werden müssen. Die „Verschärfung“ verändert nicht primär die Höhe der Steuer, sondern die Transaktionslogik. Die bisherige Möglichkeit, durch Share Deals oder gesellschaftsrechtliche Strukturierungen GrESt auszulösen oder zu vermeiden, wird neu kalibriert. Die Novelle verschiebt Schwellen, erweitert Tatbestände und macht bestimmte Gestaltungen weniger planbar.

Mit dem BBG 2025 wird das bisherige System der Gesellschafterwechsel und Anteilsvereinigungen deutlich ausgeweitet. So wird die Schwelle für Anteilsvereinigungen von bislang 95 % auf 75 % abgesenkt, wodurch Transaktionen früher in den steuerpflichtigen Bereich fallen. Der bisher nur für Personengesellschaften geltende Tatbestand des Gesellschafterwechsels wird auf Kapitalgesellschaften ausgedehnt und die Beobachtungsfrist von fünf auf sieben Jahre verlängert, was die zeitliche Planbarkeit von Beteiligungsverschiebungen einschränkt. Die unmittelbare Vereinigung bzw. der unmittelbare Erwerb von Anteilen bleibt steuerpflichtig; neu ist jedoch, dass nun auch mittelbare Anteilsvereinigungen erfasst werden, wobei die Reform insbesondere die multiplikative Durchrechnung auf jeder Beteiligungsebene einführt und damit komplexe Beteiligungsstrukturen stärker in die Steuerpflicht einbezieht. Bislang konnte eine Anteilsvereinigung auch innerhalb einer Steuergruppe gemäß § 9 KStG GrESt auslösen, was in der Praxis durch sogenannte „GrESt Blocker“ außerhalb der Gruppe abgefedert wurde; künftig ist die Steuergruppe irrelevant, da ausschließlich auf den Erwerber bzw. die Erwerbergruppe abgestellt wird, was die Gestaltungsmöglichkeiten weiter reduziert. Für Anteilsvereinigungen und Umgründungen von gesetzlich definierten Immobiliengesellschaften gilt nun ein Steuersatz von 3,5 % auf Basis des gemeinen Werts, wodurch sich die steuerliche Belastung in diesen Fällen erhöht. Eine umfassende Konzernklausel fehlt; daher bleiben auch konzerninterne Vorgänge und insbesondere Umgründungen grunderwerbsteuerlich relevant. Die vorgesehene Befreiung lediglich für die mittelbare Anteilsvereinigung im Rahmen von Umgründungen wird in der Praxis nur in bestimmten Konstellationen wirksam sein. Insgesamt verschiebt sich damit die Logik von der formalen Beteiligungsquote hin zu einer breiteren, wirtschaftlich orientierten Erfassung von Einfluss- und Kontrollverhältnissen, was Transaktionen künftig weniger steuerlich steuerbar macht.

BC: Offensichtliche Fehler kann man vermeiden. Fehler die passieren, sind dann solche, die niemand auf dem Radar hatte. Wo sehen Sie aktuell die häufigsten Stolpersteine in der Strukturierung?

Wared: Die häufigsten Stolpersteine können in Bereichen liegen, die durch das BBG 2025 strukturell neu gedacht werden müssen. Besonders die neue multiplikative Betrachtung über sämtliche Beteiligungsebenen wird möglicherweise zu unerwarteten Risiken führen: schon geringfügige Verschiebungen in oberen oder seitlichen Beteiligungsstrukturen können – ohne dass es den Beteiligten bewusst ist – auf einer tieferen Ebene eine 75 % Vereinigung auslösen. Viele bestehende Strukturen wurden historisch nicht darauf ausgelegt, dass jede Beteiligungsebene steuerlich relevant wird. Entsprechend müssen im Rahmen von M&A Transaktionen künftig auch indirekte Beteiligungen sehr viel genauer geprüft und strukturiert werden. Ein weiterer Stolperstein ergibt sich aus der Abschaffung der Bedeutung der Steuergruppe, da Erwerbergruppen nun kumulativ betrachtet werden. Das bedeutet einen Paradigmenwechsel: nicht mehr die steuerliche Einheit ist maßgeblich, sondern wer gemeinsam erwirbt. Hinzu kommt, dass die Reform stärker auf Kontrolle abstellt. Vetorechte, Stimmrechtsbindungen oder besondere Governance Regelungen können steuerlich relevant werden, obwohl sie keine Beteiligungsverschiebung darstellen.

BC: Grenzüberschreitende Transaktionen bringen zusätzlich unterschiedliche Rechts- und Denkweisen zusammen. Gibt es österreichische Besonderheiten, die für internationale Investoren überraschend sind?

Wared: Es gibt einige österreichische Besonderheiten, die internationale Investoren im Transaktionsprozess überraschen können. Sie liegen vor allem in der Kombination aus Formstrenge, steuerlichen Besonderheiten und regulatorischen Anforderungen.
Ein zentraler Punkt ist der Grundverkehr, der bei Infrastruktur  und Immobilientransaktionen - je nach Bundesland auch bei Share Deals - spezifische Genehmigungs  oder Anzeigepflichten vorsieht, insbesondere für ausländische Erwerber sowie für bestimmte Grundstückskategorien.
Ebenso relevant sind die Rechtsgeschäftsgebühren. Bestimmte schriftlich dokumentierte Verträge – einschließlich der in Bezug genommenen Dokumente – können gebührenpflichtig sein. Das betrifft etwa Bestandverträge oder Finanzierungsdokumente und sollte frühzeitig berücksichtigt werden, um unerwartete Gebühren zu vermeiden.
Wer etwa Grundverkehr, Rechtsgeschäftsgebühren und Behördenpraxis von Beginn an mitdenkt, kann Transaktionen jedoch effizient und rechtssicher strukturieren.

BC: Wo verläuft die Grenze zwischen einer normalen Zusammenarbeit mehrerer Investoren und einer Konstellation, die als Erwerbergruppe oder Syndikat qualifiziert werden könnte?

Wared: Die Abgrenzung zwischen einer normalen Zusammenarbeit mehrerer Investoren und einer steuerlich relevanten Erwerbergruppe stellt eine der zentralen Auslegungsfragen der GrEStG Novelle dar; praktische Erfahrungswerte sind bislang kaum vorhanden. Nach § 1 Abs 3 Z 4 GrEStG liegt eine Erwerbergruppe vor, wenn Erwerber zu wirtschaftlichen Zwecken unter einheitlicher Leitung zusammengefasst sind oder aufgrund von Beteiligungen oder sonst unmittelbar oder mittelbar unter dem beherrschenden Einfluss einer Person stehen; erfasst sind auch jene Personen, die diese Leitung oder den Einfluss ausüben. Der Begriff ist weit und rechtsformneutral. Die Gesetzesmaterialien nennen ein Beispiel, wonach eine Erwerbergruppe aufgrund des beherrschenden Einflusses der Muttergesellschaft angenommen wird: "Die Konzernmutter M ist jeweils zu 60% an ihren Tochtergesellschaften A, B und C beteiligt. Die Tochtergesellschaften A und B sind jeweils zu 35% an der grundstücksbesitzenden Gesellschaft G beteiligt. Durch den Erwerb von 10 % der Anteile an G durch C von einem nicht verbundenen Verkäufer verwirklicht keine der Gesellschaften eine unmittelbare oder mittelbare Anteilsvereinigung (Anteil von M an G: durchgerechnet 48 %; Anteil von A und B an G: jeweils 35 %; Anteil von C an G: 10 %). Die Tochtergesellschaften A, B und C stehen jedoch unter beherrschendem Einfluss von M, sodass sie gemeinsam mit M eine Erwerbergruppe bilden, die nach dem Erwerb der weiteren 10 % an G hält und somit die Schwelle von zumindest 75 % überschreitet. Die Erwerbergruppe verwirklicht somit den Tatbestand der unmittelbaren Anteilsvereinigung iSd § 1 Abs 3 Z 2 lit a sublit aa GrEStG."

Die weitere Konkretisierung des Erwerbergruppenbegriffs wird maßgeblich von der Vollzugspraxis der Finanzverwaltung und der Rechtsprechung abhängen, weshalb bei komplexen Multi Investor Transaktionen besondere Vorsicht und gegebenenfalls die Einholung einer Auskunft der Finanzverwaltung angezeigt sind.

Komplexität nimmt zu, aber Standardisierung und Legal Tec macht vieles besser beherrschbar

BC: Und etwas allgemeiner gefragt: Glauben Sie, dass M&A-Transaktionen künftig juristisch komplexer werden oder verschiebt sich die Herausforderung vielmehr in Richtung strategischer und interdisziplinärer Entscheidungen?

Wared: Die Antwort ist kein Entweder oder: sowohl die juristische Komplexität als auch die strategisch interdisziplinären Anforderungen nehmen zu, wobei sich der Schwerpunkt der Wertschöpfung zunehmend in Richtung strategischer Kompetenz und fundiertem Judgement verschiebt. Rechtlich werden M&A Transaktionen komplexer – getrieben insbesondere durch regulatorische Verdichtung und grenzüberschreitende Anforderungen. Die steigende regulatorische Komplexität erhöht zugleich die Bedeutung frühzeitiger Planung und interdisziplinärer Zusammenarbeit. Gleichzeitig machen Standardisierung und Legal Tech viele der juristischen Herausforderungen besser beherrschbar. Damit rückt die strategische und interdisziplinäre Dimension stärker in den Vordergrund. Für die Praxis bedeutet das: Der M&A Anwalt muss neben juristischer Exzellenz verstärkt als strategischer Berater agieren und rechtliche Risiken in einen unternehmerischen Kontext einordnen. M&A wird damit zu einem strategischen Gesamtprojekt, bei dem nicht nur Fachwissen zählt, sondern die Fähigkeit, komplexe Zusammenhänge zu integrieren und Mandanten ganzheitlich zu begleiten.

BC: Abschließend: Sie kennen die RuSt nun schon aus eigener Erfahrung, möchten Sie Ihren Eindruck von dieser Konferenz mit uns teilen?

Wared: Für mich zählt die RuSt zu den wenigen Konferenzen, die Wissenschaft und Praxis wirklich auf Augenhöhe zusammenbringen. Besonders beeindruckt hat mich die Offenheit, mit der über aktuelle Entwicklungen diskutiert wird. Nicht nur über Bewährtes, sondern auch über Unsicherheiten und offene Fragen, die unsere tägliche Arbeit prägen.

Gerade im M&A  und Steuerrechtsbereich bewegen wir uns oft in einem Spannungsfeld zwischen Zeitdruck und Komplexität. Die RuSt bietet hier den seltenen Rahmen, einen Schritt zurückzutreten und die größeren Linien zu reflektieren. Besonders wertvoll ist für mich der Austausch zwischen den Generationen sowie zwischen Praxis und Wissenschaft: Erfahrene Praktiker und General Counsel treffen auf Wissenschaftler und Berufseinsteiger und alle Seiten profitieren voneinander. Die Diskussionen sind fachlich auf höchstem Niveau, zugleich aber offen, kollegial und praxisnah.

Insgesamt ist die RuSt für mich eine Konferenz, von der man nicht nur fachliche Impulse, sondern echte Denkanstöße mitnimmt. Sie ermöglicht es, Entwicklungen frühzeitig einzuordnen, unterschiedliche Perspektiven zusammenzuführen und das eigene berufliche Urteilsvermögen zu schärfen.

BC: Sehr geehrte Frau Dr. Wared, danke für das tolle Feedback! Wir danken Ihnen für dieses tiefgehende Gespräch und freuen uns, Sier im Oktober wieder bei uns zu begrüßen.

‍