Zwischen Regulierung und Realität: Wie sich der Immobilienmarkt sich neu erfinden kann. Interview mit Gerald Kerbl.

Business Circle: Sehr geehrter Herr Mag. Kerbl, in Ihrem Vortrag aus dem 2024 zur Rolle von IFRS im Steuerrecht klang noch an, dass mehr Transparenz und Standardisierung Immobilienunternehmen auch strategische Vorteile bringen können. War das rückblickend zu ambitioniert und inwiefern haben sich Rahmenbedingungen verschoben?

Gerald Kerbl: Nein, zu ambitioniert war das meiner Ansicht nach nicht – aber der zeitliche Horizont war vermutlich optimistischer. Transparenz und Standardisierung durch IFRS bleiben strategische Vorteile, insbesondere im Dialog mit Kapitalgebern. Allerdings haben Bewertungsvolatilität, Mietpreisdeckel und regulatorische Unsicherheiten den Fokus vieler Immobilienunternehmen kurzfristig von Optimierung auf Stabilisierung verschoben. IFRS bzw. die Verflechtung zum Steuerrecht ist ein (internationales) Dauerthema. Erst kürzlich wurde von der Kammer der Steuerberater:innen und Wirtschaftsprüfer:innen ein entsprechender Vorschlag entwickelt und im Rahmen der vielfach geforderten Bürokratieerleichterung an den zuständigen Staatssekretär übermittelt.

BC: Zinsniveau, strengere Kreditvergaben und sinkende Bewertungen. Wie sehr hat sich die Finanzierungslogik im Vergleich zu „vor Corona“ verändert?

Kerbl: Bei Finanzierungen ist, so drastisch es auch klingen mag, kein Stein auf dem anderen geblieben. Waren vor der Zinswende ein Track-Record sowie eine ausreichende Fantasie bei einem Immobilienprojekt schon oftmals ausreichend für einen Ausfinanzierung, stehen nunmehr insbesondere harte Fakten (und insbesondere Eigenkapital bzw. Sicherheiten des Developers) im Fokus. Banken agieren sehr restriktiv und eine Änderung ist - meiner Meinung nach - nicht in Sicht.

BC: Künstliche Intelligenz hält zunehmend Einzug in Bewertung und Risikoeinschätzung. Diese kann aber letztendlich nur so gut sein, wie die Daten, auf denen sie basiert. Existiert nicht die Gefahr, dass KI bestehende Marktannahmen einfach fortschreibt – und damit systematische Fehleinschätzungen sogar verstärkt?

Kerbl: Diese Gefahr ist real. KI basierte Bewertungsmodelle sind stark datengetrieben und tendieren dazu, vergangene Marktstrukturen fortzuschreiben, insbesondere bei strukturellen Brüchen. Häufig sind Daten auch gar nicht öffentlich zugänglich, was den Einsatz von LLMs und KI oft einschränkt. Und: LLMs sind gezwungen zu antworten.
Kommt KI zur Anwendung besteht de facto immer der Bedarf an einer sehr kritischen Plausibilisierung. Die fachliche – also persönliche – Expertise kann die KI derzeit sicherlich nicht übernehmen.

BC: Zu ESG-Kriterien bei der Immobilienfinanzierung: Wie verteuern sich Projekte – und inwiefern wird dieser Mehraufwand vom Markt honoriert?

Kerbl: ESG konforme Projekte verursachen höhere Anfangskosten, etwa durch Bauqualität, Nachweise oder Reporting. Gleichzeitig zeigen Studien, dass ESG zunehmend als Risikofilter wirkt: „braune“ Assets werden finanziell bestraft und schlechter vermietet bzw. verkauft, was letztlich Sinn der Taxonomie ist. Ein „Green Premium“ wird momentan aber noch nicht bzw. nur sehr begrenzt realisiert.
Beim Reporting bestehen durch „Omnibus“ zahlreiche Erleichterungen. Dass Wesentlichkeitsgrenzen eingeführt wurden und die DNSH-Kriterien stark aufgeweicht wurden, kommt der Immobilienbranche gerade in der momentanen Marktlage zugute.

Mietpreisdeckel und Kapitalabwanderung

BC: Mietpreisdeckel werden politisch und sozial als notwendig argumentiert. Was bedeuten solche Eingriffe konkret für die Finanzierbarkeit von Wohnimmobilienprojekten?

Kerbl: Staatliche Eingriffe sind immer auch kritisch zu hinterfragen: Mietpreisregulierungen reduzieren die Planbarkeit und erhöhen das regulatorische Risiko, was sich unmittelbar negativ auf Finanzierungskonditionen auswirkt. Studien zeigen, dass solche Eingriffe Investitionen bremsen, Eigenkapitalanforderungen erhöhen und das Wohnungsangebot langfristig verknappen.
Letztlich war auch am internationalen Markt eine gewisse Unsicherheit bezüglich des Mietpreisdeckels wahrnehmbar. Auch wenn dieser in der Praxis nur eine geringe Anzahlt an Immobilien betrifft, verbreitet der Eingriff bei international tätigen Investoren das Gefühl einer latenten Rechtsunsicherheit. Als Folge wird es für Österreich noch schwerer, für internationale Käufer attraktiv zu bleiben. Viel Kapital wandert derzeit von CZ oder Polen, bzw. wird anstelle von Österreich in Spanien, Frankreich oder Italien investiert.

BC: Sie beraten intensiv bei M&A und Umstrukturierungen. Sehen Sie aktuell eine Zunahme von Distressed-Transaktionen im Immobilienbereich?

Kerbl: Bei Sanierungen und Umstrukturierungen bzw. auch hiermit oftmals einhergehenden M&A Transaktionen waren es insbesondere in den Jahren 2024 und 2025 viele Immobilienunternehmen, welche hier Beratung benötigt haben. Seit Mitte des Jahres 2025 schlagen in diesem Zusammenhang neben den klassischen Branchen (Immobilien, immobiliennahe Dienstleistungen (Bau-, Baunebengewerbe), Handel, Textil und Gastronomie) auch Unternehmen aus den unterschiedlichsten Geschäftsfeldern bei uns „auf“. Zum einen ist es schockierend zu sehen, wie breit die Insolvenzwelle des letzten Jahres herangerollt ist und letztlich vor keiner Branche Halt gemacht hat. Zum anderen haben infolge der wirtschaftlichen Probleme Distressed-Transaktionen im Jahr 2025 weiter zugenommen. Ich persönlich erwarte auch für das Jahr 2026 eine weitere Zunahme derartiger Transaktionen im Immobilienbereich.

BC: Abschließend: Wir gehen jetzt schon seit über 10 Jahren ein Stück gemeinsamen Weges, was ist für Sie das Besondere am Real Estate Circle?

Kerbl: Seit über zehn Jahren schätzen wir am Real Estate Circle vor allem die Kombination aus fachlicher Tiefe, hohem Qualitätsanspruch und persönlichem Austausch auf Augenhöhe. Er ist für uns zu einem unverzichtbaren Treffpunkt geworden, um Trends zu diskutieren und die Branche gemeinsam mit den wesentlichen Playern weiterzuentwickeln.

BC: Danke für das tolle Feedback! Herzlichen Dank auch für das offene Gespräch, Ihre differenzierte Einschätzung – und den präzisen Blick auf die aktuellen Herausforderungen der Branche. Wir freuen uns auf ein Wiedersehen in Stegersbach!

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