Legal Breakfast: „Komplexe Immobilientransaktionen und Strategien aus der Praxis“

Beim ersten Legal Breakfast nach der Sommerpause begrüßten Gastgeber Moritz Mirascija, Business Circle und Michael Holzmannhofer, E+H am Morgen des 8. September ein fast 90-köpfiges Publikum im stilvollen Ambiente des Mandarin Oriental.

Im Mittelpunkt stand die Frage, wie sich komplexe Immobilientransaktionen auch unter schwierigen Marktbedingungen erfolgreich strukturieren und absichern lassen. Michael Holzmannhofer ist Partner in den Praxisgruppen Real Estate sowie Corporate + M&A, und gab dazu einen praxisnahen Einblick in aktuelle Entwicklungen und typische Stolpersteine.

Der Immobilieninvestmentmarkt hat sich nach den schwierigen Jahren der Corona-Zeit wieder belebt, gleichzeitig werden Transaktionen komplexer und dauern länger. Das Umfeld verlangt mehr Vorbereitung und eine präzisere Strukturierung. „Die richtige Strukturierung bildet das Fundament“. Entsprechend wichtig ist es, Dealbreaker möglichst früh zu erkennen und zu lösen. Dazu gehören etwa Vorkaufsrechte Dritter, Kündigungsrechte wesentlicher Vertragspartner oder fehlende Zustimmungen.

Eine zentrale Weichenstellung bleibt die Entscheidung zwischen Asset Deal und Share Deal. Welche Variante sinnvoller ist, lässt sich nicht pauschal beantworten, sondern hängt von der jeweiligen Transaktion und ihren rechtlichen, steuerlichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen ab. Bei Share Deals mit Immobiliengesellschaften ist zudem die Grunderwerbsteuer-Novelle 2025 zu berücksichtigen.

Besonders anspruchsvoll sind Transaktionen mit Distressed Assets. Hier können W&I-Versicherungen dazu beitragen, bestimmte Risiken, etwa Insolvenzrisiken oder Gewährleistungsrisiken, abzusichern. Auch Loan Sales beziehungsweise der Verkauf notleidender, hypothekarisch besicherter Kreditforderungen gewinnen in diesem Umfeld an Bedeutung.

Hausaufgaben machen

Bei den Dealbreakern zeigt sich, dass sowohl Verkäufer als auch Käufer ihre Hausaufgaben machen müssen. Auf Verkäuferseite führen unstrukturierte Unterlagen, eine noch nicht hergestellte Verkaufsstruktur oder fehlende Zustimmungen zu Problemen. Käufer wiederum müssen insbesondere Finanzierung, grundverkehrsrechtliche Beschränkungen und die W&I-Versicherung rechtzeitig klären.

Auch nach dem Signing bleibt die Transaktion ein Prozess der Risikosteuerung. Kaufpreismechanismen wie Locked Box oder Closing Accounts adressieren das Bewertungsrisiko, Conditions Precedent das Vollzugsrisiko. Einbehalte, Treuhandlösungen sowie Gewährleistungszusagen und W&I-Versicherungen schaffen zusätzliche Sicherheit.

Das Fazit Michael Holzmannhofers passte zum Schulbeginn: Hausaufgaben machen. Deals können schnell gehen, doch eine realistische Zeitplanung mit ausreichenden Zeitpuffer in den Projekjplan einzubauen bleibt entscheidend. Denn Professionalität setzt sich durch, Risiken sind steuerbar und eine gute Vorbereitung kann den Unterschied zwischen einem erfolgreichen Abschluss und einem gescheiterten Deal machen

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UNSERE EXPERT:INNEN

Michael Holzmannhofer

E+H Rechtsanwälte

Partner

Mag. Michael Holzmannhofer ist Partner bei E+H in den Practice Groups Real Estate und Corporate + M&A. Er berät nationale und internationale Mandanten schwerpunktmäßig bei M&A- und Liegenschaftstransaktionen, Projektentwicklungen im Immobilienbereich sowie in rechtlichen Fragestellungen des Bau- und gewerblichen Mietrechts. Ein besonderer Fokus seiner anwaltlichen Tätigkeit liegt auf der Beratung im Bereich von Einzelhandelsimmobilien, Hotelimmobilien und Bürogebäuden sowie von komplexen Transaktionen im Distressed-Umfeld. Er ist zudem als Vortragender im Bereich des Zivil- und Immobilienrechts an der Universität Wien tätig.

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